|
Jaś Kapela, Krytyka Polityczna: Jak czyta się rządowy dokument Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku, trudno nie mieć wrażenia, że diagnozy są słuszne, ale pomysłów, co z tym zrobić, raczej brak.
 Irena Herbst: Diagnoza jest – mniej więcej – słuszna. Natomiast pomysł utworzenia Społecznych Grup Mieszkaniowych nie jest najmądrzejszy. Ustawowo powoływane społeczne ruchy gospodarcze? Brzmi co najmniej dziwnie. W najlepszym przypadku można tu mówić o braku wiedzy o funkcjonowaniu gospodarki i społeczeństwa. Podstawowym błędem tego programu, moim zdaniem wynikającym właśnie z niekompetencji, jest to, że nie odnosi się on do obecnej organizacji rynku mieszkaniowego i sposobów realizacji odpowiedzialności publicznej za zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Nie wiem, czy większość ludzi ma świadomość, że zgodnie z ustawą odpowiadają za to władze lokalne, a nie rząd – choć oczywiście wszystkie rządy są odpowiedzialne za to, żeby samorządy mogły realizować swoje zadania. W ogóle nie mamy świadomości, że jest to zadanie władzy publicznej.
W Polsce jest stosunkowo największy niedobór mieszkań w Europie. Minęło dwadzieścia lat od upadku PRL i ten niedobór się nie zmniejszył. Tak jak pod koniec lat osiemdziesiątych wynosi półtora miliona mieszkań. Niezależnie od ustroju budujemy niewiele ponad sto tysięcy mieszkań rocznie. To najmniej (na 1000 mieszkańców) w UE. Ponad milion mieszkań znajduje się w budynkach, które należy rozebrać, ponieważ robienie remontów jest kompletnie nieopłacalne.
Mówi pani, że potrzeby mieszkaniowe to sprawa samorządów. Mam wrażenie, że samorządy uciekają od niej, jak tylko mogą.
Ja je rozumiem. Samorządy nie są sobie w stanie z tym poradzić, to problem odziedziczony jeszcze po socjalizmie. Mieszkanie jest wydatkiem będącym wielokrotnością dochodów rodziny. Właśnie z tego powodu w wielu krajach jest przedmiotem bardzo silnych interwencji państwowych. Nie tylko dlatego, że ludzie mają prawo do dachu nad głową, ale także dlatego, że tworzy to wzrost gospodarczy. Odpowiednia struktura własnościowa mieszkań wpływa pozytywnie na rozwój. A w Polsce mamy sytuację patologiczną: 20% mieszkań na wynajem i 80% własnych.
A jak powinno być?
W USA czy w Wielkiej Brytanii jest około 30% mieszkań na wynajem, we Francji prawie 40%, a w Holandii blisko 50%. Brak mieszań na wynajem powoduje, że nie ma ruchów migracyjnych, a procesy dostosowawcze na rynku pracy są szalenie ograniczone. Jeśli nie mam pracy w Suwałkach, to bardzo trudno jest mi się przenieść do Poznania, gdzie mogłabym ją dostać, bo nie mam gdzie mieszkać. Żeby mieć własne mieszkanie, muszę wziąć kredyt. Ale jaki bezrobotny dostanie kredyt? Koło się zamyka. Właśnie z tego powodu emigracja za pracą do Wielkiej Brytanii, a teraz do Niemiec, jest w Polsce o wiele większa niż np. właśnie do Poznania.
Przed ’89 właściwie nie było własności mieszkaniowej. Nie wolno było mieć więcej niż jedno mieszkanie na własność. Czynsz był ustanowiony odgórnie dla wszystkich miejsc w Polsce, jednakowy dla Pcimia Górnego i Warszawy. To wszystko trzeba było pozmieniać. Byłam w ekipie, która przygotowywała reformę mieszkaniową i wszystkie regulacje włączające mieszkania pod prawa rynku, ale jednocześnie ze świadomą interwencją państwa w tę sferę. Powstała wtedy ustawa o najmie i dodatkach mieszkaniowych, która działała do 2001 roku, gdy została zastąpiona przez ustawę o ochronie lokatorów. Sama nazwa pokazuje, w którą stronę to poszło.
Ochrona lokatorów jest zła?
Jest bardzo dobra, ale pod jednym warunkiem: interwencja państwa nigdy nie powinna powodować uspołecznienia celów ekonomicznych. Ustawa o najmie i dodatkach mieszkaniowych jest tu dobrym przykładem: zasady ustanawiania czynszu wyprowadzało się w niej z przesłanek ekonomicznych. Czynsz powinien pokrywać koszty eksploatacji bieżącej, plus pozwalać odkładać środki na remont kapitalny. A pomoc publiczna dla lokatora, którego nie stać na płacenie tak ustalonego czynszu, powinna mieć charakter udziału w opłatach czynszowych, pokrywania części czynszu. Nie obniżamy czynszu, ale pomagamy go płacić. W tamtej ustawie wprowadzono dziesięcioletnią karencję, tzn. do 2004 roku czynsz miał być ograniczony do 3 procent wartości odtworzenia. Aby zapewnić bieżące utrzymanie i remont, powinno to być koło 4,5 – 5 procent. Po 2004 roku miała zapaść decyzja, w jaki sposób czynsze będą uwalniane.
Ostatnio czynsze zostały urealnione.
E tam, urealnione. Zostały podniesione w stosunku do tego, co było. Daleko im do wysokości respektującej racjonalność ekonomiczną.
Wzrosły nierzadko o kilkaset procent. Były w tej sprawie protesty.
Bo nie może być tak, że nagle ludziom każe się płacić czynsz, na który ich nie stać. Nie kastrujmy działalności gospodarczej z sensu jej podejmowania, czyli przynajmniej zwrotu kosztów budowy i eksploatacji i ustanawiajmy czynsze na rynkowym poziomie, ale pamiętajmy, że obowiązkiem władzy publicznej jest pomaganie ludziom, którzy nie są w stanie ich płacić. I po to są właśnie dodatki mieszkaniowe.
W innej ustawie, o niektórych formach wspierania budownictwa mieszkaniowego, wprowadziliśmy dwa inne rozwiązania systemowe. Po pierwsze – Kasy Mieszkaniowe. Polega to na tym, że oszczędza się przez określoną liczbę lat na własne mieszkanie. Oprocentowanie odłożonych pieniędzy jest niższe niż na normalnej lokacie, ale za to po pewnym czasie dostaje się kredyt, który wystarcza na zakupu części mieszkania – też niżej oprocentowany. Przez kilka lat to bardzo dobrze działało. Potem, za rządów AWS, zniesiono ulgi podatkowe, które dodatkowo zachęcały do takich oszczędności.
Po drugie – system budowy mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach, który funkcjonuje w powszechnej świadomości jako TBS-y. Preferencyjny system kredytowania miał być wspierany kapitałem pochodzącym ze środków publicznych. W sumie powstało około 90 tys. mieszkań. Wszystko upadło trzy lata temu. Od 2001 roku coraz mniej pieniędzy przeznaczano na Krajowy Fundusz Mieszkaniowy BGK. W końcu zostało to zupełnie wygaszone, a fundusz zlikwidowany.
TBS-y atakowano za to, że choć teoretycznie miały być dla średniozamożnych, w istocie wysokość czynszów często była zaporowa.
Czynsz był ustalany w stosunku do czterech procent wartości odtworzenia. Musiał wystarczyć na spłatę kredytu. Jeżeli ktoś ma płacić taki czynsz, to musi względnie dobrze zarabiać. Ale to nie były mieszkanie socjalne, to były mieszkania dla ludzi, którzy pracowali. Podejmuje pan pierwszą pracę i po dwóch latach jest pan w stanie mieszkać w TBS-ie.
A potem będę mógł wykupić sobie to mieszkanie na własność.
Od miesiąca – Sejm właśnie wprowadził taką możliwość. To jest poważny błąd! Tracimy mieszkania na wynajem, które sami w dużej mierze wybudowaliśmy dzięki wsparciu ze środków publicznych. Państwo wyłożyło na to ileś miliardów i teraz mówi: „to sobie kupcie”? A przecież te środki były po to, żeby zbudować mieszkania właśnie na wynajem, żeby ludzie się mogli przenosić. Usiłowałam łapać za ręce wszystkich, którzy mogli coś z tym zrobić, ale nikt mnie nie słuchał.
A co z trzema milionami mieszkań, które miał zbudować PiS?
Zdenerwowałam się potwornie, jak PiS ogłosił ten program. Po pierwsze, tyle nie potrzeba. Po drugie, nie można wybudować 3 milionów mieszkań w ciągu dziesięciu lat. To logistycznie niemożliwe, nawet jak się ma pieniądze. A nie mamy. 3 miliony mieszkań to 150 miast po 50 tys mieszkańców. 150 miast ze sklepami, ulicami, tramwajami, szkołami, , urzędami publicznymi, szpitalami. Mrzonki. Budowa małego osiedla mieszkaniowego trwa ok. 3 lat, średni pełny cykl inwestycyjny w mieszkaniówce w Polsce (łącznie z ze spełnieniem wszystkich wymogów formalnych – pozwolenie na budowę, uzgodnienia, odbiór) – jeszcze dłużej.
A co pani sądzi o „Rodzinie na swoim”?
To jedyny nowy program, jaki został uruchomiony od lat 90., również PiS-owski pomysł. I również bardzo mnie zdenerwował. Program „Rodzina na swoim” wspiera popyt i zwiększa możliwości zaciągania kredytu. Ale dziś to nie rozmiary popytu są podstawową barierą wzrostu ruchu mieszkaniowego. Od połowy lat dwutysięcznych barierą rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce jest sztywna podaż mieszkań. Wzmacnianie popytu przy sztywnej podaży, w tym wypadku pomoc w zaciągnięciu kredytu i jego spłacie, to tak naprawdę kierowanie pieniędzy publicznych do kieszeni banków i deweloperów.
I nie powstaje od tego więcej mieszkań.
Nie jesteśmy w stanie przeskoczyć liczby 120 tysięcy nowych mieszkań rocznie. Nie dlatego przecież, że nie ma popytu. Możemy sypać pieniędzmi z budżetu, ale dopóki nie ma planów zagospodarowania przestrzennego, a proces budowlany jest silnie zbiurokratyzowany, nic się nie zmieni. Na pozwolenie na budowę w dużych miastach czeka się średnio dwa lata. To po co mamy sterować popytem? Przecież jak mamy większy popyt, to ceny mieszkań rosną. To jest największy błąd tego programu i optowałam za tym, żeby został zlikwidowany. Co zresztą się dzieje, choć nie wiem, na ile świadomie. Raczej nieświadomie. Po prostu likwiduje się deficyt budżetowy.
Jak powinna wygląda dobra polityka mieszkaniowa?
Musi być skierowana do wszystkich grup społecznych. Różne programy, zależnie od zamożności ludzi, w tym dla osób, których nie stać na własne mieszkanie. Jest ich zazwyczaj w każdym kraju przynajmniej 30 procent. Polityka mieszkaniowa powinna z jednej strony zapewniać dostęp do dachu nad głową, czyli mieszkania na wynajem, a z drugiej dostęp do własności mieszkaniowej, nawet dla tych średniozamożnych – co robiły np. nasze Kasy Mieszkaniowe. W krajach rozwiniętych programy takie dedykowane są dzieciom, a realizowane przez przez dziadków i rodziców. Dziecko się rodzi, zaczynamy zbierać pieniądze na mieszkanie; gdy jest już dorosłe, oszczędności te stanowią np. wkład własny potrzebny do uzyskania kredytu mieszkaniowego.
Brakuje w rządzie grupy strategicznej, która zajęłaby się polityką mieszkaniową w sposób całościowy. Warunki się zmieniają, nie można cały czas popierać tych samych rozwiązań. Kredyt w Krajowym Funduszu Mieszkaniowym byłby już dziś archaiczny, bo cały ten system wymyślono na czas bardzo wysokiej inflacji, ale to nie oznacza, że likwidujemy system wspierania mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu.
Przez następnych kilka lat nie powinniśmy tworzyć specjalnego programu wspierania dochodzenia do własności mieszkania, należy się skupić na uelastycznieniu podaży. Trzeba zrobić plany miejscowe, zmienić kodeks budowlany, zasady przyznawania pozwolenie na budowę i tysiące innych rzeczy, które są związane z inwestycjami. Powinniśmy też przejść na udzielanie normalnego, komercyjnego kredytu dla TBS-ów i ewentualnie dopłacać do oprocentowania, jak w „Rodzinie na swoim”. Ale jakoś nic się w tych kwestiach nie dzieje.
Pomoc ze środków publicznych przy obecnym nacisku na cięcie wydatków budżetowych jest realna?
Rzeczywiście, musimy się liczyć z tym, że trzeba ograniczać wydatki publiczne. Ale niedobór mieszkań, również mieszkań na wynajem, ogranicza możliwości migracyjne wewnątrz kraju. W tej sytuacji ucieczka do przodu polegałaby na zastosowaniu na bardzo szeroką skalę partnerstwa publiczno-prywatnego w budowie mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach. Pozwala to budować mieszkania mimo braku środków publicznych, sprawia też, że koszty budowy są mniejsze niż w przypadku, gdy robimy to klasycznie, np. gmina zaciąga kredyt, a potem zajmuje się eksploatacją mieszkań.
Co więcej, jeżeli się podzieli dobrze ryzyko między partnera prywatnego i publicznego, tak że ryzyko budowy i dostępności będzie po stronie prywatnej, a ryzyko popytu po stronie publicznej, to wieloletnie zobowiązania władzy publicznej w stosunku do tego prywatnego partnera nie zwiększają długu publicznego.
Ostatnio przeprowadzono w Wielkiej Brytanii analizę, według której koszty PPP są większe, niż gdyby te same zadania wykonywały samorządy. Czy partner prywatny nie zażyczy sobie za swoje usługi więcej niż publiczny?
Z badań na całym portfelu PPP (ok. 50 mld euro) w Wielkiej Brytanii – światowego lidera przedsięwzięć realizowanych w formule PPP – wynika co innego: uzyskane oszczędności wynoszą ok. 15 – 17% w stosunku do nakładów ponoszonych przy tradycyjnych formach realizacji.
Na czym dokładnie to PPP w budownictwie polega?
Podpisujemy umowę, na mocy której partner prywatny buduje określoną liczbę mieszkań. Gmina określa ich standard i poziom czynszu. Czynsz musi być regulowany, bo te mieszkania mają zastąpić mieszkania komunalne, czyli jest niższy niż w przypadku budów czysto komercyjnych. Budowę finansuje, a potem zarządza nią partner prywatny. Trzeba mu zwrócić wyłożone środki w określonym okresie, zazwyczaj jest to trzydzieści lat. Przez ten czas władza gminna kieruje tam lokatorów i dopłaca do czynszu, który pobiera partner prywatny. Robi to zresztą o wiele lepiej niż podmiot publiczny. W prywatnym TBS-ie w Wielkopolsce procent niepłaconych czynszów wynosi 0,01, w mieszkaniach komunalnych – nawet i 30. To nie dlatego, że się tych ludzi z TBS-u wiesza, po prostu gdy angażuje się własne pieniądze, ma się w tym autentyczny interes.
Prywatny partner buduje tak, żeby koszty eksploatacji były jak najmniejsze. Jednocześnie musi trzymać standardy zapisane w umowie. Jeżeli tak się nie dzieje, gmina nie dopłaca do czynszu. Uważam, że jest to w tej chwili najlepsze rozwiązanie dla Polski.
*dr Irena Herbst - ekonomistka, wykładowczyni w Szkole Głównej Handlowej. W latach 1992 – 1996 podsekretarz stanu w Ministerstwie Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa, w latach 2002 – 2005 podsekretarz stanu w Ministerstwie Gospodarki. Wiceprezes zarządu Banku Gospodarstwa Krajowego (2005 – 2006); twórczyni systemu Towarzystw Budownictwa Społecznego, założycielka Centrum Partnerstwa Publiczno-Prywatnego. Autorka kilkudziesięciu publikacji dotyczących budownictwa mieszkaniowego.
Na podobny temat
|
Order software online 
@Spokojny "Overall proponuje...
Pomysł, żeby na każdą parę przypadało...